Délai de rétractation - Terrain à bùtir
La 3Ăšme chambre civile de la Cour de cassation, par un arrĂȘt du 4 fĂ©vrier 2016, prĂ©cise le champ dâapplication de lâarticle L. 271-1 du Code de la construction et de lâhabitation (CCH) Ă propos du dĂ©lai de rĂ©tractation de dix jours dont peut se prĂ©valoir lâacheteur dâun terrain Ă bĂątir (Cass. Civ. 3Ăšme, 4 fĂ©vrier 2016, Pourvoi n° 15-11.140).
Le champ dâapplication de lâarticle L.271-1 du CCH
Lâarticle L.271-1 alinĂ©a 1 du CCH dispose que :
« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobiliÚre, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la premiÚre présentation de la lettre lui notifiant l'acte. »
Le dĂ©lai de rĂ©traction de 10 jours a pour but de protĂ©ger le non professionnel acquĂ©reur qui signe un acte relevant soit dâune promesse unilatĂ©rale de vente, ou dâune promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) ou dâune promesse unilatĂ©rale dâachat.
Sur la qualitĂ© de lâacquĂ©reur non professionnel : elle sâentend de toute personne qui conclut lâacte pour les besoins ne relevant pas de son domaine dâactivitĂ© professionnelle ou de son domaine de compĂ©tence, autrement dit pour les besoins liĂ©s Ă sa vie privĂ©e.
Les biens immobiliers visĂ©s par lâarticle L. 271-1 du CCH
Lâarticle L. 271-1 du CCH Ă©numĂšre :
la construction ou l'acquisition d'un immeuble Ă usage d'habitation ;
la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ; ou
la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobiliÚre
Sont donc concernĂ©es les immeubles meubles Ă usage dâhabitation principale ou secondaire, les immeubles collectifs, les immeubles individuels, les immeubles anciens ou neufs, les immeubles VEFA, les immeubles libres ou occupĂ©s.
En revanche, les immeubles Ă usage mixte (professionnel et dâhabitation) sont exclus du champ dâapplication du texte (Cass. Civ. 3Ăšme, 30 janvier 2008, Pourvoi n°06-21.145).
Lâexclusion expresse des terrains Ă bĂątir par lâarrĂȘt de la cour de cassation du 4 fĂ©vrier 2016
Il faut rapprocher la dĂ©cision de la Cour de cassation Ă la question posĂ©e le 15 octobre 2001 par le dĂ©pute Jean Valleix Ă Madame la garde des sceaux, ministre de la justice, sur les difficultĂ©s d'interprĂ©tation de l'article L. 271-1 du CCH entrĂ© en vigueur le 1er juin 2001. La rĂ©ponse ministĂ©rielle apportĂ©e avait exclu du champ dâapplication, lâacquĂ©reur dâun terrain Ă bĂątir, en ses termes :
« Dans le cas d'un terrain Ă bĂątir, le contrat a pour objet l'acquisition de l'immeuble dĂ©terminĂ© que constitue le terrain. L'usage direct de celui-ci n'est pas l'habitation, mĂȘme si la cause du contrat ou le motif de l'acquisition est l'Ă©dification ultĂ©rieure d'un bĂątiment destinĂ© au logement. En consĂ©quence, sous rĂ©serve de l'apprĂ©ciation des tribunaux, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'apparaĂźt pas s'appliquer Ă la situation Ă©voquĂ©e par l'honorable parlementaire. »
LâarrĂȘt de la Cour de cassation du 4 fĂ©vrier 2016 nâest pas novateur.
En lâespĂšce, des Ă©poux acquĂ©reurs ont signĂ© une promesse unilatĂ©rale de vente dâun terrain Ă bĂątir sous la condition suspensive dâobtenir un permis de construire pour la maison. Faute de rĂ©gularisation de la vente le professionnel a assignĂ© les Ă©poux acquĂ©reurs. Le moyen de dĂ©fense soulevĂ© par les Ă©poux acquĂ©reurs est la nullitĂ© de la promesse de vente pour mĂ©connaissance des dispositions de lâarticle L.271-1 du CCH.
La dĂ©cision de la 1Ăšre chambre de la Cour dâappel de Paris conforte la position des Ă©poux acquĂ©reurs en dĂ©clarant nulle la promesse de vente le 13 novembre 2014. Dans son raisonnement, la Cour tient compte de la finalitĂ© de lâacte qui est lâĂ©dification du terrain dâune maison Ă usage dâhabitation et en consĂ©quence fait application du dĂ©lai de rĂ©traction stipulĂ© Ă lâarticle L.271-1 du CCH.
LâarrĂȘt est cassĂ© le 4 fĂ©vrier 2016 par les juges de cassation qui prĂ©cisent :
« Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bùtir et que la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé »